ขายฝากบ้านติดจำนองธนาคาร ทำได้ไหม?

ปัญหาอย่างหนึ่ง สำหรับบ้านที่ยังติดธนาคาร แต่ไม่สามารถรีไฟแนนต์กับทางธนาคารหรือสถาบันการเงินได้ อาจจะติดปัญหาดังต่อไปนี้
1. ไม่สามารถรีไฟแนนต์ที่อื่นได้ เนื่องจาก ประวัติเครดิตไม่ดี ไม่ผ่านหลักเกณฑ์ธนาคาร ภาระหนี้เดิมสูง
2. ยอดหนี้ที่ติดอยู่ ต่ำกว่า 500,000 บาท อาจะมีบางธนาคารไม่รับยอดหนี้ต่ำกว่า 5 แสน

อีกหนึ่งทางออก ที่สามารถทำได้ กรณีบ้านติดจำนองธนาคารอยู่ แต่ต้องการรีไฟแนนต์ เพื่อให้ต้องการเงินลงทุน ปิดหนี้ ต่างๆ รวมหนี้ ลดภาระหนี้ ในระบบลง เพื่อเครียร์เครดิตบูโรในระบบ นั้นก็คือ การไถ่ถอนบ้าน โฉนดที่ดิน มาจากธนาคาร มาทำขายฝาก ไว้กับบริษัทเอกชน หรือ นายทุนทั่วไป
โดยก่อนอื่น ต้องทำความเข้าใจ ความหมายการ "ขายฝาก" หมายถึงอะไรก่อน

ความหมายการขายฝาก

การขายฝาก หมายถึง สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจจะไถ่ถอนทรัพย์นั้นคืนภายในเวลา ที่กำหนดไว้ในสัญญา หรือมิฉะนั้นในการกำหนดเวลาตามกฎหมาย คือ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน ต้องไุถ่ถอนภายใน 10 ปี นับแต่เวลาที่มีการซื้อขาย หากเกินกำหนดเวลานี้แล้วกฎหมายถือว่า กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายฝาก ตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที กรณีที่ทำสัญญากำหนดเวลาไถ่ถอนนานเกินกว่า 10 ปี ก้อต้องลดลงมาเป็น 10 ปี หรือทำสัญญากำหนดเวลาไถ่ถอนไม่ต่ำกว่า 10 ปี ก็จะขยายเวลามิได้

หลักเกณฑ์มีดังต่อไปนี้
1. วงเงินอนุมัติในการขายฝาก จะให้อยู่ 50-70% ของมูลค่าตลาดปัจจุบัน ดังนั้นควรติดจำนองธนาคารอยู่ไม่สูงมากนัก จึงจะสามารถทำขายฝากได้
2. สัญญาขายฝาก ขั้นต่ำ 1 ปี และสามารถขยายเวลาการไถ่ถอน ไม่เกิน 10 ปี
3. สินไถ่ถอน ไม่เกิน 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือน
4. ระหว่างสัญญาขายฝาก นั้น ผู้รับขายฝาก ยังสามารถใช้ประโยชน์ในทรัพย์นั้นได้อยู่

คราวนี้ มาดูว่า ข้อดี ข้อเสีย ของการทำขายฝากกันบ้าง
ข้อดี
- สามารถลดภาระหนี้ในระบบ ให้ลดลงได้
- ได้เงินทุนเพื่อหมุนเวียน หรือปิดหนี้ต่างๆ
- สามารถล้างเครดิตบูโร ในระบบลงได้ เพื่อเปิดโอกาส ให้สร้างเครดิตใหม่ๆ
- เพื่อเปิดทางให้ สามารถนำหลักทรัพย์กลับเข้าสู่ระบบธนาคารอีกครั้ง * มีบางธนาคารที่รับไถ่ถอนหลักทรัพย์ที่ติดขายฝากอยู่

ข้อเสีย
- กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกเป็นของ ผู้รับซื้อฝาก ทันทีตั้งแต่วันแรกที่ทำสัญญา
- ค่าใช้จ่ายในโอนกรรมสิทธิ์ เยอะ ไม่ต่างจากการ ซื้อ ขายปกติ
- มีบางธนาคาร ที่รับไถ่ถอน หลักทรัพย์ที่ขายฝากอยู่ ธนาคารส่วนใหญ่ ไม่รับไถ่ถอน

สิ่งสำคัญ ที่ต้องการเน้นย้ำ "การขายฝาก" ไม่เท่ากับ "การขาย"

สามารถศึกษา กฎหมายขายฝาก ฉบับใหม่จากเอกสารด้านล่าง

คลิก 
ขอบคุณที่มา กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย