ความหมาย การจำนอง

การจดทะเบียนจำนอง

ความหมาย จำนอง หมายถึง สัญญาซึ่งบุคคลหนึ่งเรียกว่า ผู้จำนองเอาทรัพย์สินตราไว้แก่บุคคลอีกคนหนึ่ง
เรียกว่า ผู้รับจำนอง เป็นประกันการชำระหนี้ โดยไม่ส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง (ป.พ.พ.มาตรา
๗๐๒)

ประเภทการจดทะเบียน
ประเภทการจดทะเบียนมีใช้ทั้ง “จำนอง” และ “ จำนองเป็นประกัน” ไม่ว่าจะใช้อย่างไรมี
ความหมายอย่างเดียวกัน แต่สำหรับธนาคาร และสหกรณ์ หรือส่วนราชการ เป็นผู้รับจำนอง ได้ปฏิบัติเป็น
ประเพณีว่า ใช้ประเภท “จำนองเป็นประกัน” นอกนั้นใช้ประเภท “จำนอง”

๑. จำนอง หมายถึง การจดทะเบียนจำนองที่ดินทั้งแปลงหรือสิ่งปลูกสร้างทั้งหลังหรือที่ดินทั้งแปลง
พร้อมสิ่งปลูกสร้าง ไม่ว่าที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างมีเจ้าของคนเดียวหรือหลายคนผู้ที่เป็นเจ้าของทุกคนนั้น
จำนองพร้อมกัน

๒. จำนองเฉพาะส่วน หมายถึง การจำนองอสังหาริมทรัพย์ที่มีเจ้าของรวมกันหลายคนโดยผู้เป็น
เจ้าของคนหนึ่งหรือหลายคนไม่ใช่เจ้าของทั้งหมด จำนองเฉพาะส่วนของตน ส่วนของผู้เป็นเจ้าของคนอื่น
ไม่ได้จำนองด้วย
จำนองเฉพาะส่วน ผู้จำนองสามารถจำนองได้โดยไม่ต้องให้เจ้าของร่วมคนอื่นที่ไม่ได้จำนองด้วย
ยินยอมหรือให้ถ้อยคำแต่อย่างใด

๓. จำนองเพิ่มหลักทรัพย์ หมายถึง การจำนองอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นประกันหนี้ซึ่งได้จดทะเบียน
จำนองอสังหาริมทรัพย์อื่นเป็นประกันไว้แล้ว แต่ผู้รับจำนองเห็นว่าทรัพย์สินที่จำนองไว้เดิมราคาไม่คุ้มกับ
หนี้ที่จำนองหรือด้วยเหตุผลอื่น จึงให้นำทรัพย์สินอื่นมาจำนองเพิ่มเพื่อให้คุ้มกับจำนวนหนี้ที่จำนองเป็น
ประกัน โดยให้ถือจำนวนเงินที่จำนองและเงื่อนไขข้อตกลงอื่นตามสัญญาจำนองเดิม

๔. ไถ่ถอนจากจำนอง หมายถึง กรณีที่ได้ชำระหนี้ที่จำนองเป็นประกันโดยสิ้นเชิงแล้ว การจำนอง
จึงระงับสิ้นไปโดยผลของกฎหมาย แม้ไม่จดทะเบียนก็สามารถใช้บังคับในระหว่างกันเองได้ แต่ถ้าจะให้
ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกได้ ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

๕. แบ่งไถ่ถอนจากจำนอง หมายถึง กรณีจำนองที่ดินเป็นประกันหนี้ไว้รวมกันตั้งแต่ ๒ แปลงขึ้น
ไป หรือจำนองที่ดินไว้แปลงเดียว ต่อมามีการจำนองเพิ่มหลักทรัพย์หรือมีการแบ่งแยกที่ดินนั้นออกไปเป็น
หลายแปลง โดยที่ดินแปลงแยกและแปลงคงเหลือยังมีการจำนองครอบติดอยู่ทั้งหมด หรือมีการจำนอง
ครอบติดอยู่ตั้งแต่ ๒ แปลงขึ้นไป ต่อมาได้มีการชำระหนี้อันจำนองเป็นประกันบางส่วน และผู้รับจำนอง
ยินยอมให้ที่ดินบางแปลงพ้นจากการจำนองไป ส่วนที่ดินที่เหลือยังคงจำนองเป็นประกันหนี้ที่เหลืออยู่

๖. ไถ่ถอนจากจำนองบางราย หมายถึง กรณีที่มีการจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็น
ประกันหนี้หลายราย แต่การจำนองแต่ละรายนั้นได้จำนองไว้ในลำดับเดียวกัน หากลูกหนี้ได้ชำระหนี้ให้แก่
เจ้าหนี้ผู้รับจำนองรายใดรายหนึ่งเสร็จสิ้นแล้วย่อมทำให้การจำนองในส่วนที่เป็นประกันหนี้รายนั้นระงับสิ้น
ไปด้วย จึงเท่ากับว่าเป็นการไถ่ถอนจากจำนองบางราย ส่วนการจำนองรายอื่นที่เหลือยังคงมีอยู่ตามเดิม

๗. ขึ้นเงินจากจำนอง หมายถึง กรณีที่มีการจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นประกันหนี้
ไว้แล้วจำนวนหนึ่ง ต่อมาคู่กรณีตกลงเพิ่มจำนวนเงินที่จำนองเป็นประกันให้สูงขึ้นจากเดิม จึงมาจดทะเบียน
เพิ่มวงเงินที่จำนอง โดยมีเงื่อนไขและข้อตกลงเช่นเดียวกับสัญญาจำนองเดิม ทั้งเป็นมูลหนี้เดียวกันกับ
สัญญาจำนองเดิม (หากหนี้ต่างรายกันขึ้นเงินจากจำนองไม่ได้ จะต้องจำนองอีกลำดับหนึ่ง)
ในการขึ้นเงินจากจำนอง หากมีการคิดดอกเบี้ยในวงเงินที่เพิ่มขึ้นต่างไปจากสัญญาจำนองเดิมก็
ทำได้
การขึ้นเงินจากจำนองจะขึ้นกี่ครั้งก็ได้ โดยระบุจำนวนครั้งต่อท้ายประเภท เช่น “ ขึ้นเงินจาก
จำนองครั้งที่หนึ่ง” เป็นต้น

๘. ผ่อนต้นเงินจากจำนอง หมายถึง กรณีมีการจำนองอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นประกันหนี้ไว้แล้ว
จำนวนหนึ่ง ต่อมาได้มีการชำระหนี้ที่จำนองเป็นประกันบางส่วน หนี้ส่วนที่เหลือยังคงมีการจำนองเป็น
ประกันอยู่ต่อไปตามเดิม และคู่กรณีตกลงลดจำนวนเงินที่จำนองเป็นประกันไว้เดิมลง จึงมาจดทะเบียน
ผ่อนต้นเงินจากจำนอง
การผ่อนต้นเงินจากจำนองจะมีการผ่อนต้นสักกี่ครั้งก็ได้ โดยระบุจำนวนครั้งต่อท้ายประเภท เช่น
“ผ่อนต้นเงินจากจำนองครั้งที่หนึ่ง” เป็นต้น

๙. ลดเงินจากจำนอง หมายถึง กรณีได้จดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์ไว้แล้วต่อมาคู่กรณีตกลง
ลดวงเงินจำนองให้ต่ำลงกว่าเดิม ส่วนข้อตกลงอื่นเป็นไปตามเดิม

๑๐. ปลอดจำนอง หมายถึง กรณีมีการจำนองที่ดินไว้รวมกันตั้งแต่ ๒ แปลงขึ้นไปหรือจำนองที่ดิน
ไว้แปลงเดียว ต่อมามีการจำนองเพิ่มหลักทรัพย์อันมีผลให้เป็นการจำนองที่ดินรวมหลายแปลง หรือเดิม
จำนองที่ดินไว้แปลงเดียว ต่อมามีการแบ่งแยกที่ดินออกเป็นหลายแปลงโดยที่ดินแปลงแยกและแปลง
คงเหลือยังมีการจำนองครอบติดอยู่ทั้งหมด หรือมีการจำนองครอบติดอยู่ตั้งแต่ ๒ แปลงขึ้นไป ต่อมา
คู่กรณีตกลงกันให้ที่ดินแปลงใดแปลงหนึ่งหรือหลายแปลง (แต่ไม่ทั้งหมด) ที่มีการจำนองครอบติดอยู่ พ้น
จากการจำนองโดยไม่ลดจำนวนเงินที่จำนองเป็นประกัน ส่วนที่ดินแปลงที่เหลือยังคงมีการจำนองครอบติด
อยู่ตามเดิมในวงเงินเดิม หรือกรณีที่มีการจำนองที่ดินไว้แปลงเดียว ต่อมามีการแบ่งแยกออกเป็นหลายแปลง
ในขณะจดทะเบียนแบ่งแยก คู่กรณีตกลงให้ที่ดินบางแปลงที่แยกออกไปปลอดจำนอง บางแปลงครอบ
จำนองก็ทำได้เช่นเดียวกัน

๑๑. โอนชำระหนี้จำนอง หมายถึง กรณีได้จดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นประกันหนี้
ไว้แล้ว ต่อมาคู่กรณีตกลงกันให้โอนอสังหาริมทรัพย์ที่จำนองให้แก่ผู้รับจำนองเพื่อเป็นการชำระหนี้จำนอง
เป็นประกัน ซึ่งมีผลเท่ากับการไถ่ถอนจากจำนอง แล้วขายให้ผู้รับจำนอง

๑๒. หลุดเป็นสิทธิจากจำนอง หมายถึง กรณีที่จดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์ไว้แล้ว ต่อมา
ลูกหนี้ไม่ชำระหนี้ที่จำนองเป็นประกัน ผู้รับจำนองจึงฟ้องศาลบังคับจำนองและเรียกเอาทรัพย์ที่จำนองหลุด
เป็นสิทธิ

๑๓. โอนสิทธิการรับจำนอง หมายถึง กรณีที่อสังหาริมทรัพย์ได้จดทะเบียนจำนองไว้แล้ว ต่อมา
ผู้รับจำนองได้โอนสิทธิเรียกร้องในหนี้ที่จำนองเป็นประกันให้แก่บุคคลอื่น ซึ่งมีผลทำให้สิทธิการรับจำนอง
ที่ได้จำนองเพื่อประกันหนี้ที่โอน ตกไปได้แก่ผู้รับโอนสิทธิเรียกร้องนั้น

๑๔. ระงับจำนอง (ปลดจำนอง) หมายถึง การจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นประกันหนี้ไว้
แล้ว ต่อมาผู้รับจำนองตกลงปลดจำนอง กล่าวคือ ให้อสังหาริมทรัพย์ที่จำนองไว้ทั้งหมดพ้นจากการจำนอง
ไปโดยยังไม่มีการชำระหนี้ที่จำนองเป็นประกัน หนี้ที่จำนองเป็นประกันยังคงมีอยู่ในลักษณะเป็นหนี้
ธรรมดาที่ไม่มีประกัน การปลดจำนองจึงทำให้การจำนองระงับสิ้นไปทั้งหมด

๑๕. ระงับจำนอง (ศาลขายบังคับจำนอง) หมายถึง กรณีจำนองอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นประกัน
หนี้ไว้แล้ว ต่อมาผู้รับจำนองฟ้องบังคับจำนองหรือถอนจำนอง จนศาลได้สั่งให้ขายทอดตลาด
อสังหาริมทรัพย์นั้น เมื่อขายทอดตลาดอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจำนองตามคำสั่งศาลอันเนื่องมาแต่การบังคับ
จำนองหรือถอนจำนอง การจำนองย่อมระงับสิ้นไปตาม ป.พ.พ. มาตรา ๗๔๔ (๕)

๑๖. ระงับจำนอง (หนี้เกลื่อนกลืนกัน) หมายถึง กรณีมีการจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์เพื่อ
เป็นประกันหนี้ไว้แล้ว ต่อมาอสังหาริมทรัพย์ที่จำนองได้ตกมาเป็นของผู้รับจำนอง ในลักษณะลูกหนี้เจ้าหนี้
เป็นบุคคลคนเดียวกัน หนี้ย่อมเกลื่อนกลืนกัน การจำนองจึงระงับสิ้นไป

๑๗. แก้ไขหนี้อันจำนองเป็นประกัน หมายถึง การจดทะเบียนแก้ไขเปลี่ยนแปลงเกี่ยวกับการ
จำนองที่ได้จดทะเบียนไว้แล้วในสิ่งที่มิใช่สาระสำคัญ เช่น แก้ไขอัตราดอกเบี้ยจากร้อยละ ๑๔ ต่อปี เป็น
ร้อยละ ๑๕ ต่อปี หรือเดิมจำนองเป็นประกันหนี้ของนาย ก. และนาย ข. ต่อมาแก้ไขโดยเลิกประกันหนี้ของ
นาย ก. คงประกันหนี้ของนาย ข. เพียงผู้เดียว

๑๘. แก้ไขเปลี่ยนแปลงจำนอง (แปลงหนี้ใหม่) หมายถึง กรณีได้จดทะเบียนจำนองเป็นประกันหนี้
ไว้แล้ว ต่อมาคู่กรณีขอแก้ไขเปลี่ยนแปลงจำนองในสิ่งซึ่งเป็นสาระสำคัญแห่งหนี้ เช่น เปลี่ยนตัวลูกหนี้อัน
เป็นการแปลงหนี้ใหม่

๑๙. จำนองลำดับที่สอง หรือลำดับที่สาม ฯลฯ หมายถึง กรณีเจ้าของได้จดทะเบียนจำนอง
อสังหาริมทรัพย์ให้แก่บุคคลหนึ่งแล้วยังมิได้มีการไถ่ถอน ในระหว่างที่การจำนองยังคงมีอยู่เจ้าของ
อสังหาริมทรัพย์นั้นขอจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์เดียวกันนั้นแก่ผู้รับจำนองเดิมอีกหรือจำนองแก่
บุคคลอีกคนหนึ่งก็ยอมทำได้ โดยดำเนินการเช่นเดียวกับการจดทะเบียนจำนองเว้นแต่ให้ระบุคำว่า ลำดับที่สอง
หรือ ลำดับที่สาม ฯลฯ ตามลำดับที่มีการจดทะเบียนต่อท้ายคำว่าจำนองในสัญญาและสารบัญจดทะเบียน

๒๐. โอนมรดกสิทธิการรับจำนอง หมายถึง กรณีได้จดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์ไว้แล้ว
ต่อมาผู้รับจำนองถึงแก่กรรม ทายาทของผู้รับจำนองอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว มาขอรับมรดกสิทธิการรับจำนอง

๒๑. เปลี่ยนชื่อผู้รับจำนอง (ระหว่างกิจการที่เป็นนิติบุคคลเดียวกัน) หมายถึง กรณีขอจดทะเบียน
เพื่อลบชื่อกิจการวิเทศธนกิจที่ต่อท้ายชื่อธนาคารผู้รับจำนองออกจากหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน หรือกรณี
ขอเปลี่ยนชื่อผู้รับจำนองระหว่างกิจการที่เป็นนิติบุคคลเดียวกัน

๒๒. โอนตามกฎหมาย (ระหว่างจำนอง) หมายถึง กรณีการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครอง
ในอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นหลักประกันให้แก่กองทุนในระหว่างจำนอง โดยมีกฎหมายบัญญัติให้ทรัพย์สิน
ของผู้จำนองที่ใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้ ตกเป็นของกองทุนที่รับภาระการชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้เช่น
โอนตามกฎหมาย (ระหว่างจำนอง)

๒๓. โอนตามข้อตกลง (โอนกิจการทั้งหมด) หรือ โอนตามข้อตกลง (โอนกิจการบางส่วน)
หมายถึง กรณีขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครอง หรือขอจดทะเบียนโอนสิทธิการรับ
จำนองอสังหาริมทรัพย์หรือห้องชุดที่สืบเนื่องมาจากที่ได้มีการโอนกิจการทั้งหมดหรือบางส่วนให่แก่กันตาม
แผนควบรวมกิจการหรือแผนการดำเนินการตามนโยบายสถาบันการเงิน ๑ รูปแบบ (สถาบันการเงินต้อง
เป็นสถาบันการเงินตามความหมายในประกาศกระทรวงมหาดไทย

ขอบคุณที่มา กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย